Daně u nemovitostí: Kompletní přehled, který vám v nich udělá jasno

„Nejtěžší věc k pochopení jsou daně,“ pronesl kdysi Albert Einstein. Nevyhnete se jim ani při koupi, případně prodeji nemovitosti. A ano, můžou vám pořádně zamotat hlavu. Proto jsem pro vás připravil přehled daní, které se týkají nemovitostí. Tak si udělejte pořádek v pojmech, jako jsou daň z příjmu při prodeji nemovitosti, dědická nebo darovací daň, a vyhněte se zbytečným prodlením i případným pokutám.

Podepsat kupní smlouvu, podat návrh na změnu zápisu v katastru nemovitostí a spokojeně si zamnout ruce, že je všechno hotovo? Ale kdeže. Ještě daně! V některých případech je zaplatíte jako prodejce a čekají na vás i v případě, že nemovitost kupujete.

Daň z příjmu při prodeji nemovitosti

Sazba daně z příjmu při prodeji nemovitosti je 15 % -⁠ ty ale platíte jen ze zisku. Pokud jste tedy nemovitost prodali za nižší cenu, než jste ji koupili, neplatíte nic. Pokud jste na prodeji nemovitosti vydělali, pak se vás tato daň týká. Zároveň ale můžete za určitých podmínek žádat o osvobození od této daně.

Od daně z příjmu při prodeji nemovitosti jste osvobození, když:

• Jste jako prodávající v nemovitosti bydleli alespoň 2 roky bezprostředně před jejím prodejem. Nezbytnou podmínkou NENÍ trvalé bydliště. Prokázat to, že jste v domě, nebo bytě žili, můžete třeba potvrzením o platbách záloh za energie, případně doručenými poštovními zásilkami. A pozor: Pro finanční úřad je zásadní i spojení „bezprostředně před prodejem“. Pokud jste nemovitost byť jen poslední měsíc pronajímali, daň zaplatíte.
• Peníze z prodeje použijete na „obstarání vlastní bytové potřeby“. Zkrátka když za utržené peníze pořídíte nový dům, nebo byt. Pokud nakoupíte levněji, pak pozor na to, že případný rozdíl v cenách opět musíte dodanit. Dobrou zprávou nicméně je, že tuhle výjimku můžete uplatit i zpětně – tedy pokud jste nové bydlení nejdříve koupili a až poté prodali to staré. Pokud vás nákup nové nemovitosti pro vlastní potřeby teprve čeká, pak vám finanční úřad dává k uplatnění téhle výjimky čas až do konce následující daňového období. Tzn. „Prodával jsem v březnu 2021, uplatnit můžu až do prosince 2022.“
• Nemovitost vlastníte už více než 5 let a pořizovali jste ji nejpozději 31. 12. 2020. Rozhodující je, kdy dorazil návrh na zápis do katastru nemovitostí na příslušný katastrální úřad.
• Nemovitost vlastníte více než 10 let. Kvůli novele zákona o dani z příjmu se u nemovitostí prodaných po 1. lednu 2021 původně pětiletá lhůta zvýšila na 10 let. Vlastníci, kteří v nemovitosti nežijí a koupili ji v lednu 2021 nebo později, tak budou moci při prodeji žádat o osvobození od daně nejdříve v roce 2031.
• Prodáváte nemovitost, kterou jste zdědili po manželovi, manželce, nebo v přímé linii (tedy po potomcích nebo předcích) a předchozí majitel splnil podmínku o 5 (případně 10) letech vlastnictví.

Darovací daň

Zamotalo vám předchozí povídání o dani z příjmu hlavu? Nebojte, s dalšími daněmi už je to výrazně jednodušší. Pokud dojde k darování nemovitosti mezi příbuznými, a to jak v přímé (potomci a předci), tak nepřímé linii (sourozenci, synovci, neteře, strýcové, tety, potomci/rodiče manžela/manželky), pak se žádná darovací daň neplatí. Netýká se ani osob, které s darujícím žily alespoň 1 rok ve společné domácnosti.

V ostatních případech (pozor například bratranec, sestřenice, prateta, prastrýc…) pak darovací daň činí 15 % z hodnoty nemovitosti. Pro stanovení nepotřebujete znalecký posudek, postačí odborný odhad (například od realitní kanceláře). Je-li hodnota darované nemovitosti vyšší než 5 milionů korun, je povinností obdarovaného ohlásit její nabytí na příslušném finančním úřadě, a to nejpozději do konce zdaňovacího období, kdy ji získal.

Dědická daň

Od ledna 2014 spadá dědictví do takzvaně bezúplatného nabytí – což v praxi znamená, že jste jako dědici osvobození od daně z příjmu. Jediným výdajem proto jsou poplatky za služby notáře, případně za zpracování odhadu ceny nemovitosti/nemovitostí.

Dědicové pak mají opět povinnost nahlásit nabytí nemovitosti s hodnotou vyšší než 5 milionů finančnímu úřadu. Pokud to neudělají, hrozí jim pokuta až 15 % z ceny nemovitosti.

Daň z nemovitosti

Pokud jste nově hrdým majitelem nemovitosti, čeká vás její přiznání a následně i platba daně z nemovitosti. Daň z nemovitosti platí každá fyzická i právnická osoba, která vlastní nemovitost ležící na území ČR a zapsanou v katastru nemovitostí.

K platbě daně z nemovitosti se přihlásíte podáním daňového přiznání na příslušný finanční úřad. Lhůta je obvykle do konce ledna. Pokud jste pořídili nemovitost v dubnu 2022, do konce ledna 2023 podáváte daňové přiznání. A to buď elektronicky, nebo na vytištěném formuláři přímo na úřadě.

Výše daně z nemovitosti se počítá z typu nemovitosti, její velikosti, počtu nadzemních podlaží a z místně stanoveného koeficientu. Ten si každá obec stanovuje sama. Koeficient pro vaši obec můžete zjistit v elektronickém vyhledavači koeficientů.

Daňové přiznání podáváte jen jednou, a pokud se v dalších letech nic nezmění, pak už „jen“ pravidelně platíte. Obvykle vždy do konce května příslušného roku. Když je daň vyšší než 5000 Kč, můžete si ji rozložit do dvou splátek (splatných na konci května a listopadu).

Daň z nabytí nemovitosti

A dobrá zpráva na závěr: Daň z nabytí nemovitosti zanikla k 1. prosinci 2019. Takže jako kupující při pořízení nemovitosti ušetříte 4 % z její pořizovací ceny, což byla výše této daně, která pak připadla přímo obci, v jejímž katastru nemovitost ležela.