Investice do nemovitostí: Na co si dát pozor a co naopak nedělat

Zatímco ještě před několika málo lety lákaly k investicím do nemovitostí především extrémně nízké hypoteční sazby v kombinaci s velkými (po)covidovými úsporami, dnes je motorem investic do nemovitostí zejména vysoká inflace. Vždyť společně se zlatem jsou investice do nemovitostí v dlouhodobém horizontu nejméně rizikové.

S nadsázkou řečeno: Cihly, a nemusí to být nutně cihly zlaté, jsou v dnešní době jedním z mála způsobů, jak svoje úspory nejen uchránit před inflační vlnou, ale i cestou, jak je v dlouhodobém horizontu poměrně bezpečně zhodnotit.

Ano, trh s nemovitostmi zažívá (stejně jako jiné trhy) tu větší, tu menší výkyvy (a aktuálně jde vzhledem k vysokým sazbám hypoték a jejich přísným pravidlům o výkyv spíše směrem dolů), ale bydlení je jednou ze základních lidských potřeb, v dlouhodobém horizontu (10 a více let) ceny nemovitostí rostou a vzhledem k situaci na trhu přibývá i lidí, kteří namísto do vlastního „musejí“ do nájmu.

A zajímavou investiční příležitostí jsou pak i stavební pozemky: Pro ně bezesporu platí, že jejich absolutní počet v čase roste jen minimálně a počet těch unikátních, na perfektních místech naopak ubývá. Investice do nich je ještě o kus bezpečnější a jistější než do nemovitosti v podobě bytu nebo domu.

Základní zásady pro investice do nemovitostí

Pořídit si tak nemovitost jako investici, tedy nejčastěji za účelem pravidelného výnosu v podobě nájemného, je dobrá volba. Pokud tedy víte, jak na to.

Mějte jasný cíl a plán, který k němu vede

Koupit nazdařbůh nemovitost, protože vám zkrátka přišlo, že byla za dobrý peníz. A teprve pak začít přemýšlet a počítat. Tak vypadá cesta do investičního pekla. A dost možná do červených čísel.

Pokud přemýšlíte o investiční nemovitosti, pečlivě si všechno spočtěte a ideálně zkonzultujte s někým, kdo má zkušenosti. Ať už je to realitní makléř, nebo finanční poradce. Právě oni vám pomůžou s usazením toho, kolik můžete investovat, pomůžou spočítat návratnost a upozorní vás i na překážky, které na vás někde v budoucnu čekají, a vy o nich zatím ani netušíte.

Na základě téhle základní sady dat vybírejte konkrétní lokalitu, typ nemovitosti a její velikost, respektive dispozici. Občas se vyplatí koupit takovou první nemovitost, která vám rychle přinese prostředky na nákup těch dalších, a až u nich se soustředit na stabilní výnos v dlouhodobém horizontu.

Učte se, studujte, sledujte trh. Neustále

Chcete-li úspěšně investovat do realit, musíte trhu s realitami rozumět. Ostatně, i Warren Buffet říká, že nejlepší investice, kterou můžete udělat, je ta do vlastního vzdělání. A čím více se toho naučíte, tím více v budoucnu získáte.

Sledujte tematická média, odebírejte newslettery realitních kanceláří, ale třeba i finančních autorit, poslouchejte podcasty, dívejte se na videa, čtěte články. Zajímavou studnicí postřehů z trhu je v posledních měsících i profesionální síť Linkedin, kde můžete sledovat konkrétní profily, přidat se do skupin, účastnit se webinářů…

Přemýšlejte v dlouhodobém horizontu

Nepořizujte investiční nemovitost s výhledem na jeden, či dva roky. Mělo by jít o investici s dlouhodobým horizontem. Investici, kde je návratnost delší, ale vyvážená poměrně velkou jistotou zisku v horizontu deseti a více let.

Do budoucnosti koukejte i při nákupu konkrétní nemovitosti. Vznikne v dalších letech nový úsek metra, prodlouží se dálnice, je někde v plánu vybudování rychlodráhy? I tam leží příležitosti pořídit nemovitost za výhodných podmínek a pak ji výhodně pronajímat.

Buďte vy i vaše cashflow připravení na vše

Těš se na nejlepší, ale připravuj se na nejhorší. Tahle rada bezezbytku platí i pro investice do nemovitostí. Úspěšný investor nikdy „nejde do plných“ a má dostatečně vysoké cashflow. Nikdy totiž nevíte, kdy vám odejde kotel nebo nájemník, jehož platby pokrývaly nejen zálohy na energie, ale i podstatnou část hypotéky, kterou jste si na investiční byt sjednali.

Před koupí si vždy všechno pečlivě spočítejte, nechte posoudit stavebně technický stav nemovitosti a mějte přehled o všech provozních a dalších nákladech (příspěvky do fondu oprav, hypotéka, pojištění…). A počítejte s tím, že jejich placení vám může skončit na bedrech i na několik měsíců – to, když se vám nového nájemníka nepodaří najít rychle.

Do jakých nemovitostí (ne)investovat

Menší byt ve větším městě. To je podle odborníků investiční sázka na jistotu. Byť musíte počítat s tím, že za 2kk v Praze zaplatíte výrazně více než za 2kk v Rakovníku. Na druhé straně bude pravděpodobně výrazně jednodušší do takového bydlení sehnat nájemníky a říci si můžete také o vyšší nájemné.

Obecně pak pro investiční nemovitosti platí tato doporučení:

• Jako investor začátečník volte větší města. S pomalejší návratností, ale větší jistotou. Dobrou volbou jsou města univerzitní, kde se část zájemců o nájemní bydlení rekrutuje z řad studentů.
• Volte bezpečné lokality a „lepší čtvrti“. Koupit levně byt na nechvalně proslulém sídlišti je typické „první vyhrání, které z kapsy vyhání“. Bude totiž náročnější ho pronajmout, případně najít spolehlivé a platící nájemníky.
• Snáz, rychleji a za větší peníz pronajmete nemovitost, která je snadno dostupná – vozem, ale i MHD. Do karet vám bude hrát i občanská vybavenost – u bytů s větší dispozicí, které chcete pronajmout rodinám s dětmi, je velkým plusem blízkost MŠ, ZŠ, ale třeba i „lidušky“ nebo sportovního centra, kam děti můžou chodit na kroužky.
• Nejrychleji se nájemníky obsazují menší byty – s dispozicí 1kk až 2+1. Na druhou stranu: Na nájemníka do většího bytu si počkáte déle, ale jejich fluktuace je pak výrazně nižší.
• Pokud chcete investiční byt financovat pomocí hypotéky, tím spíše si všechno spočítejte a mějte dostatečné cashflow. Zvlášť teď, kdy je doba extrémně levných hypoték pryč.
• Kromě nemovitostí určených k bydlení jsou na trhu k mání i nemovitosti komerční – nejčastěji jde o kancelářské prostory, nemovitosti vhodné pro podnikání/otevření obchodu. Tady jsou možnosti zhodnocení ještě zajímavější – na druhou stranu při jejich nákupu musíte reflektovat ještě více faktorů. Kromě lokality třeba i mobilitu potenciálních zákazníků, prodejní potenciál, spádovost…